Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM liên tục lập đỉnh mới vào đầu năm 2026, một nghịch lý đang tồn tại: Nhóm thu nhập trung bình (từ 20-30 triệu đồng/tháng) – vốn là lực lượng lao động nòng cốt của xã hội – lại đang trở thành nhóm “yếu thế” trên thị trường nhà ở. Họ quá “giàu” để mua nhà ở xã hội, nhưng lại quá “nghèo” để chạm tới các dự án thương mại.
- “Điểm nghẽn” của phân khúc nhà ở trung cấp tại Việt Nam
Theo các báo cáo thị trường quý 1/2026, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đã neo ở mức trung bình trên 50-60 triệu đồng/m2. Với một người trẻ có thu nhập 20 triệu đồng/tháng, dù có tích lũy 5-10 năm, việc sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ giá 4 tỷ đồng vẫn là một giấc mơ xa vời nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình.
- Rào cản pháp lý: Những người thu nhập trên 20 triệu thường vượt ngưỡng “thu nhập thấp” để hưởng chính sách Nhà ở xã hội (NOXH).
- Sự lệch pha cung – cầu: Thị trường đang dư thừa phân khúc cao cấp nhưng lại “khát” những dự án có mức giá từ 25-35 triệu đồng/m2.
- Áp lực lãi suất: Dù các gói tín dụng được triển khai, nhưng biến động lãi suất vẫn khiến nhóm thu nhập trung bình e dè khi vay dài hạn.
“Chúng tôi như đang đứng ở giữa dòng. Nhìn xuống NOXH thì không đủ điều kiện, nhìn lên nhà ở thương mại thì hụt hơi.” – Anh Minh Quân, một nhân viên văn phòng tại Hà Nội chia sẻ.
- Bài học từ Singapore: Khi nhà ở là “Phúc lợi” thay vì “Hàng hóa”
Nhìn sang người láng giềng Singapore, quốc gia này đã giải quyết bài toán nhà ở một cách triệt để thông qua mô hình của Cục Phát triển Nhà ở (HDB).
Công thức thành công của Singapore:
- Quy hoạch phân lớp rõ rệt: 80% dân số Singapore sống trong các căn hộ HDB do Chính phủ xây dựng. Phân khúc này được kiểm soát giá chặt chẽ, tách biệt hoàn toàn với phân khúc nhà ở tư nhân (Condominium) dành cho giới siêu giàu.
- Quỹ dự phòng trung ương (CPF): Đây là “vũ khí” lợi hại nhất. Người lao động và chủ doanh nghiệp bắt buộc phải đóng góp vào quỹ CPF. Số tiền này được dùng để trả góp mua nhà với lãi suất cực thấp, giúp người dân không bị áp lực tài chính đè nặng hàng tháng.
- Hệ thống BTO (Build-To-Order): Chính phủ chỉ xây dựng khi có đủ lượng người đăng ký mua, tránh tình trạng đầu cơ và lãng phí nguồn lực.
- Kiểm soát đầu cơ gắt gao: Thuế tem bổ sung (ABSD) đối với căn nhà thứ hai có thể lên tới 20-30%, khiến việc “lướt sóng” bất động sản trở nên không còn lợi nhuận.
So sánh mô hình nhà ở:
| Tiêu chí | Việt Nam (Hiện tại) | Singapore (HDB) |
| Vai trò nhà nước | Chủ yếu điều tiết bằng chính sách | Trực tiếp quy hoạch, xây dựng và phân phối |
| Nguồn vốn | Vay ngân hàng thương mại | Quỹ tiết kiệm bắt buộc (CPF) |
| Đối tượng | Chia làm 2 thái cực: NOXH và Thương mại | Đa tầng: Từ thu nhập thấp đến trung lưu cao |
| Kiểm soát giá | Theo thị trường | Theo khả năng chi trả của thu nhập (Affordability) |
- Lời giải nào cho Việt Nam năm 2026?
Từ bài học của Singapore, Chính phủ Việt Nam trong phiên họp đầu năm 2026 đã bắt đầu phát đi những tín hiệu quyết liệt hơn về việc xây dựng chính sách nhà ở riêng biệt cho nhóm thu nhập trên 20 triệu đồng.
- Thành lập cơ quan chuyên trách: Thay vì để các doanh nghiệp tự bơi, cần một cơ chế tương tự HDB để trực tiếp điều phối quỹ đất và giá thành.
- Nâng mức trần thu nhập: Sửa đổi điều kiện thụ hưởng nhà ở chính sách để bao phủ cả nhóm thu nhập trung bình.
- Thuế tài sản: Áp dụng thuế cao với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở đi để ép giá nhà về giá trị thực, phục vụ nhu cầu ở thực.
Nhà ở không chỉ là một tài sản, nó là nền tảng của sự ổn định xã hội. Nếu không giải quyết được bài toán “an cư” cho nhóm 20 triệu đồng/tháng, chúng ta sẽ đối mặt với hệ lụy về già hóa dân số (người trẻ ngại kết hôn, sinh con vì không có nhà) và chảy máu chất xám. Việt Nam cần những bước đi dũng cảm và thực tế như Singapore đã làm từ hơn 60 năm trước.